Kiracı Hakları

Kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin tarafları, kiracı ve kiraya verendir. 299. madde kira sözleşmesinin bir tarafı olan kiracıların sahip olduğu hakları düzenler. Tarafların yaptığı kira sözleşmesi, sözleşmenin taraflarına karşılıklı olarak borç yükler.

Dolayısıyla, sözleşme gereği hem kiracının kiraya verene hem de kiraya verenin kiracıya karşı birtakım hakları ve yükümlülükleri vardır. Tarafların sahip olduğu haklar ve yükümlülükler de kira sözleşmesine göre farklılık gösterir. Tarafların yaptıkları sözleşme neticesinde kiraya veren yükümlülüklerini yerine getirirse kiracı da anlaşılan kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmeleri, öngörülen şartları taşıdığı takdirde resmi değeri de olan bir belgedir. 

Kiracı Hakları 

Kiracı hakları genel olarak şu şekildedir:

  • Kiralanan, kiracı ve kiraya verenin belirlediği tarihte, kira kontratında yazılan kullanıma elverişli bir şekilde kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmelidir ve sözleşme süresi boyunca da aynı şekilde bulundurulmalıdır. Kiracının en temel hakkı, kiralananı talep etme hakkıdır.
  • Kiraya veren taraf, kiralananla ilgili sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak durumundadır. 
  • Kiracı, kiraya verenden yan giderlere katlanmasını talep etme hakkına sahiptir. 
  • Kira sözleşmesine konu edilmiş mal önemli ayıplarla teslim edildiği takdirde kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna dair hükümlere başvurma hakkına sahiptir.
  • Kiracı, kiraladığı malın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda ayıpların giderilmesini ya da kira tutarından ayıpla orantılı bir indirime gidilmesini ya da zararının giderilmesini kiraya verenden isteme hakkında sahiptir. 
  • Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın makul bir sürede giderilmesini talep edebilir.
  • Kiralanandaki ayıp, kiralanan malın kullanıma elverişliliğine mani oluyorsa ya da büyük ölçüde engel oluyorsa ve anlaşılan sürede de kiraya veren ayıbı gidermemişse kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, ayıbın giderilmesi yerine makul bir süre zarfında ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkına sahiptir. Kiraya veren, ayıpta kusuru bulunmadığını kanıtlayamazsa doğan zararları kiracıya ödemek durumundadır. 
  • Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının haklarıyla uygun düşmeyen bir hak ileri sürerse kiraya veren, kiracının bildirimiyle davayı üstlenmeli ve kiracının maruz kaldığı zararları gidermelidir.
  • Kiracı, taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesinin yanında kiracılık hakkının tapu siciline şerh düşülmesini de talep edebilir.

İlginizi Çekebilir; İzmir Kira Avukatı

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları 

Kiracının kiraladığı ev satıldığı takdirde, evin önceki sahibi ve mevcut kiracı arasındaki kira sözleşmesi sona ermez. Sadece evin satıldığı durumlarda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Evin yeni sahibinin mevcut kiracıyı tahliye edebilmesi için kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması halinde mevcut kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için de:

  • Kiralanan taşınmazın edinildiği tarihi izleyen 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak zorundadır.
  • Bildirimin ardından da kira sözleşmesinin 6 ay sonra açılarak bir dava sonucunda sona erdirilmesi gerekir.

Kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresi bittiği tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla sona erdirebilir.

Ev sahibi değiştiği takdirde kiracı, evin yeni sahibi ile eski kontrat çerçevesinde ev sahibi- kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Kiracının yeni ev sahibi ile tekrar kontrat yapmasına gerek yoktur. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ve tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu da içine alan yasalara göre, ev içinde kiracı varken satıldığı takdirde mevcut kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

5 Yıllık Kiracı Hakları 

Kiracı, ekonomik olarak kiraya verenden daha düşük konumda olduğu için Türk Borçlar Kanunu da kiracıyı koruma eğilimindedir. Kanunda öngörülen nedenler dışında kiraya veren kira sözleşmesini feshedemez. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli bir süre belirlendiği takdirde, belirlenen süre sona erdiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.

Kira sözleşmesinin sona erebilmesi için kiracının, kararlaştırılmış sürenin bitiminden en az 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı eğer 15 gün önceden kiraya verene yazılı bir bildirimde bulunmamışsa kira sözleşmesi, aynı şartlar dâhilinde 1 yıl süre ile uzar. Bu husus, Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde de düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kira sözleşmeleri için, süre sona erdiği takdirde sözleşmeyi feshedebilme hakkını sadece kiracıya tanımıştır. Kiraya veren bu tür bir hakka sahip değildir. Kiraya veren, sadece kanunda öngörülen şartlar gerçekleştiyse kira sözleşmesini feshedebilir. 

Kira sözleşmesi taraflarınca bu hususta bir anlaşma yapılıp yapılmadığının bir önemi yoktur. 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira senesinde uygulanacak kira tutarı, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ve kiralananın durumu ve benzer kiraların tutarları dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Her 5 yılın sonunda, bir sonraki kira yılında uygulanacak kira tutarı da bu şekilde belirlenir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları 

Kentsel dönüşüm kararı alındığı zaman riskli binanın yıkılması durumunda kalındığında, kiracı kira yardımı alabilmektedir. Yapılan kira yardımı kiracının 2 aylık masrafı temele alınır ve ona göre belirlenir. İçinde yaşadığı bina için kentsel dönüşüm kapsamında yıkım kararı verilen kiracılar kira yardımına başvurabilirler. Kira yardımı başvurusu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine yapılacak başvuruyla talep edilir. 

Kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı almaya hak kazanan hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içerisinde ya da riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe ya da Belediyeye başvurmalıdır. Konutta ya da işyerinde kiracı olarak ikamet eden kişilere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak 2 aylık kira yardımı tek seferde ödenecektir. 

Bina riskli bir halde olduğu için yıkılacaksa kiracının buna herhangi bir itirazda bulunma hakkı yoktur. Fakat bina yenilenme amacı ile yıkılmak isteniyorsa bu durumda kiracı, kira sözleşmesinin bitim tarihini gerekçe göstererek yıkıma itiraz edebilir. 

Kiracıya, yeni yapılacak olan binada tekrar aynı dairenin kiraya verileceği gibi bir teminat verilememektedir. Öncelikle gayrimenkul sahibi ve müteahhit arasında daire paylaşımı yapılır. Bu paylaşımdan sonra satılmak üzere boş kalan daireleri öncelikli olarak satın alabilme hakkı kiracıya verilir. 

Rutubetli Evde Kiracı Hakları 

Evin rutubetli olması durumunda kiracı, kiraya verenden kiralanandaki rutubetin uygun bir sürede giderilmesini talep edebilir. Kiraya veren belirlenen sürede ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kendisi giderebilir ve yaptığı masrafları da kira bedelinden düşebilir ya da kiraya verenden kiralananı ayıpsız bir benzeri ile değiştirmesini talep edebilir. 

Eğer evdeki rutubet, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyorsa ya da kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa ve de kiraya veren belirlenen sürede ayıbı gidermemişse kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracı, kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıplı orantılı olacak bir indirim yapılmasını kiraya verenden isteyebilir. 

Kiraya veren, evin rutubetli olmasında kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracısına ödemekle yükümlüdür.

 Kiralanan ayıplı olduğu takdirde kiracının seçimlik hakları kısacası şu şekildedir:

  • Ayıbın giderilmesini talep etme hakkı,
  • Kiranın indirilmesini talep etme hakkı,
  • Ayıpsız olan bir benzeri ile değişim talep etme hakkı,
  • Sözleşmeden dönme ya da fesih hakkı,
  • Olumlu zararın tazminini talep etme hakkı.

Kontratsız Kiracı Hakları 

Kontratsız kiracı, yazılı bir kira sözleşmesi mevcut olmayan fakat kiracı sıfatına sahip olan kişidir. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanlarıyla oluşturulur ve herhangi bir şekil şartına da tabi değildir. Bu sebeple de kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için yazılı şekilde yapılmış olması şart değildir. Sözleşmenin yazılı olarak hazırlanması yani kontrata aktarılması sadece gelecekte doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat bakımından büyük önem teşkil eder. Sözleşmenin geçerliliği bakımından bir önemi yoktur. 

Sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi, sözleşmenin geçerliliğine bir engel teşkil etmez. Sözlü olarak yapılmış olan kira sözleşmeleri de aynı yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmeleri gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında koruma altına alınmıştır. Kontratsız kira sözleşmesinde de kiracıların hakları yazılı kira sözleşmesindeki kiracıların sahip olduğu haklarla aynıdır. Kiracıların sahip olduğu haklar, kira sözleşmelerinin kontratlı ya da kontratsız şekilde düzenlenmiş olmasına bağlı değildir.

Kira sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılması kiracı açısından önem arz eder. Nitekim ortada yazılı bir sözleşme bulunmadığı takdirde kiraya veren tarafından açılacak bir tahliye davasında kiracı, kira sözleşmesinin varlığına açıkça itirazda bulunacağı gibi; kira sözleşmesi bulunmaması sebebiyle davanın süresinde açılmadığını da ileri sürebilir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması her halükarda tarafların lehine olacaktır. 

Riskli Yapı Kiracı Hakları 

Riskli yapı; ağır hasar görebilme ya da yıkılabilme riskini taşıyan, ekonomik ömrünü tamamladığı bilimsel verilerle de kanıtlanmış yapıya verilen isimdir. Bir bina riskli yapı kategorisine alındığı takdirde binada ikamet eden kiracılar da bu durumdan haberdar edilir. Kiracıların haberdar edilmesinin nedeni de riskli yapıda oturan kiracıların kira sözleşmelerinin feshedilecek olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmekle ve sözleşme süresince de kiralananın mevcut durumunu korumakla yükümlüdür. Kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere sözleşme süresince kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanım haliyle bulundurmak zorundadır. Bir bina, riskli yapı kategorisine alındığı zaman kiraya veren bu maddeye aykırı davranmış olmaktadır.

Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 306. Maddesine göre de; kiralanandaki ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırırsa ya da önemli ölçüde engellerse ve kiraya veren de verilen süre içerisinde ayıbı gideremezse kiracı, sözleşmeyi feshedebilmektedir. Riskli yapı tespit tespiti yapıldığı andan itibaren meydana gelen ayıp öngörülen kullanıma elverişliliği ortadan kaldıracağı için kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiracıların kiraladıkları yapı riskli olduğu takdirde kiraya verene ihtarname çekilerek kira sözleşmesinin feshedildiği bildirilebilir. 

Dükkân Kiracı Hakları 

Dükkân, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ‘‘çatılı işyeri ’ ’ olarak kavramıyla geçer. Ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde konut ve işyeri kiralarına özgü düzenlemeler bulunur. Esasında konutlara getirilen düzenlemeler işyerleri için de geçerlidir. Kanun koyucu ikisini de düşünerek düzenlemeler getirmiştir. Konut ile ilgili düzenlemelerden ayrılan en önemli farkı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu maddeden anlaşıldığı üzere, genel hükümlerde düzenlenen kiracıyı kira ücretini ödemediği durumlarda temerrüde düşürmek için gerekli olan süre konutlardan farklı olarak otuz gün şeklinde belirlenmiştir. Bir başka fark da Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesidir. Bu maddeye göre de işyeri kiralarında kiralananı devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu sayılır. Konutlara ilişkin düzenlemelerde böyle bir hüküm mevcut değildir. 

Dükkân kiracısının en temel hakkı, kiraladığı dükkânın kendisine teslim edilmesidir. Aynı zamanda dükkân sahibinin yan giderlere katlanma borcu vardır. Çünkü bu giderler dükkânın değerinin korunması ve değerinin artması açısından önemlidir. Bu yüzden yan giderleri dükkân sahibinin karşılaması hakkaniyete daha uygundur. Dükkânın zorunlu sigorta, vergi ve benzeri giderlerini de dükkân sahibinin karşılayacağı düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. 

İskânsız Evde Kiracı Hakları 

Belediye tarafından, inşaatı tamamlanan ve tasdikli projesine de uygun bir şekilde inşası yapılan yapılara kişilerin yasal bir şekilde oturabilmeleri için verilen belgelere iskân belgesi adı verilmektedir. İskân belgesine yasal oturma izni de denilmektedir. 

İskân belgesini almayan yapılara uygulanan bazı yaptırımlar vardır. Mesela; iskân belgesini almayan yapılara belediye elektrik, su aboneliği hizmetlerini sağlamamaktadır. Uygulanan bu etkili yaptırımla yapıya iskân belgesinin alınması zorunlu hale getirilmeye çalışılmıştır. İskân belgesi olmayan evlerin kiralanmasında kanunen bir engel bulunmamaktadır. Fakat kiracıların haklarını diledikleri şekilde kullanmaları konusunda sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Uzun süre iskân belgesi alınmayan yapıların tapusu iptal edilir. Tapusu iptal edilen binada kalan kiracılar da evi derhal boşaltma tehlikesiyle karşı kaşıya kalırlar.  Kişiler bir ev kiralamak istedikleri takdirde evin, iskân belgesinin alınıp alınmadığını da kontrol etmelidirler. Gerekli araştırmaları yaparak evi kiralamalıdırlar. 

Kiracı, kiraladığı taşınmazın iskân belgesinin olmadığını kira sözleşmesini imzaladığı aşamada öğrenmiş ise daha sonra iskân olmadığı gerekçesiyle fesih işlemini gerçekleştiremez. Fakat kiraladığı taşınmazın iskân belgesinin olmadığını kira sözleşmesini imzaladıktan sonra öğrenmiş ise kira sözleşmesini bu nedene dayanarak feshedebilir. Kiracılar, kiralamayı düşündükleri taşınmazların iskân belgelerinin olup olmadığını belediyelerden öğrenebilirler. 

10 Yıllık Kiracı Hakları 

Kiracı kiraya veren karşısında nispeten daha zayıf durumda bulunduğu için kanun koyucu, kiracıyı korumaya yönelik belirli düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerden birine göre de kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini isteyememektedir. Taraflar arasındaki menfaat dengesinin sağlanması adına kiraya verene de belirli haklar sağlanmıştır. Bu haklardan biri de 10 yılı geçen kira sözleşmelerinde kendini gösterir. Buna göre, kiraya verenin haklarını korumak amacıyla kira sözleşmelerinin 10 yılını tamamlamış olması durumunda taşınmazını kiraya verene, herhangi bir gerekçe göstermeksizin fakat belirli bildirim süresine tabi olmak kaydıyla, kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep etme hakkı tanınmıştır. Kanun koyucu kiraya verene, konut olarak kullanılan bir taşınmazın 10 senelik süresinin tamamlanmasının ardından tahliye edilmesini talep etme hakkı vermiştir. 

10 yıllık kiracının kiralananı tahliye etmeye karşı çıkabilmesinin tek bir yolu vardır. Bu yol da kiraya verenin kanunda öngörülen bildirim sürelerine uygun şekilde kiracıya bildirimde bulunmadığı yoldur. Bu istisna dışında kural gereği kiracı, kiraya verenin tahliye talebini kabul etmeli ve bahse konu olan taşınmazı tahliye etmelidir. Kiracı, taşınmazı tahliye etmediği takdirde kiraya veren tahliye davası yoluna giderek kiracının taşınmazı taliye etmesini mahkemeden talep edebilir. 10 yılın tamamlanmasının ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunup, herhangi bir gerekçeye de dayanmadan kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. 

Yorum yapın